이 글은 중개사·중개법인을 위한 글입니다. 건물주·기업을 위한 매각·임대 준비 안내는 따로 정리합니다.
결론부터 말씀드리면, 공동중개 요청은 상대 중개사의 매물 설명이 아니라 공부(公簿) 5가지를 직접 확인한 뒤에 보내는 것이 맞습니다. 용도지역, 건축물대장, 전력 등 시설물 상태, 진출입로, 공장등록입니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개를 의뢰받은 개업공인중개사가 중개 완성 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 이용제한을 확인해 설명하고, 토지대장·등기사항증명서·건축물대장 등 근거자료를 제시하도록 정합니다. 이 의무의 수범자는 "중개를 의뢰받은 개업공인중개사"입니다. 공동중개에서 양쪽에 어떻게 적용되는지는 사안별 판단이 필요하지만, 손님에게 설명하고 확인·설명서에 서명하는 쪽이 나라면 직접 확인해 두는 것이 안전합니다. ※ 변호사 검토 필요
부산·경남 공장·창고·물류센터 공동중개에서 손님에게 매물을 보내기 전 확인 순서를 근거 조문과 함께 정리했습니다. 금액·면적·사례 수치는 넣지 않았습니다.
1. 상대 중개사의 요약본만으로 부족한 이유
공동중개 매물 자료는 보통 상대 사무소의 한 장짜리 요약본으로 옵니다. 요약본이 공부와 다를 때 손님에게 설명하는 사람은 나입니다.
공인중개사법 시행령 제21조 제1항은 확인·설명 사항을 열거합니다. 소재지·지번·지목·면적·용도·구조·건축연도(제1호), 권리관계(제2호), 토지이용계획과 공법상 이용제한(제4호), 수도·전기·가스·소방·배수 등 시설물 상태(제5호), 도로와의 연계성 등 입지조건(제8호)이 들어 있습니다. 법 제25조 제3항과 시행령 제21조 제4항에 따라 확인·설명서는 3년간 보존합니다. 아래 5가지는 이 항목을 산업용 매물에 맞게 묶은 것입니다.
2. 공동중개 요청 전 확인 5항목
# | 확인 항목 | 보는 자료 | 근거 |
|---|---|---|---|
1 | 용도지역·지구와 행위제한 | 토지이용계획확인서 | 토지이용규제 기본법 제10조 / 시행령 제21조 제1항 제4호 |
2 | 건축물대장상 용도·면적·위반 표기 | 건축물대장(일반·집합 구분) | 건축법 제38조·제79조 제4항 / 공인중개사법 제25조 제1항 |
3 | 전기 등 시설물 상태 | 매도·임대의뢰인에게 자료 요구 | 공인중개사법 제25조 제2항 / 시행령 제21조 제1항 제5호 |
4 | 진출입로와 도로 접면 | 토지이용계획확인서·지적도·현장 | 시행령 제21조 제1항 제8호 |
5 | 공장등록 여부와 변경등록 | 공장등록대장(관할 시·군·구) | 산업집적법 제13조 제1항·제16조 |
2-1. 용도지역: 토지이용계획확인서
토지이용규제 기본법 제10조 제1항에 따라 시장·군수·구청장은 지역·지구 등의 지정 내용과 행위제한 내용을 확인하는 토지이용계획확인서를 발급합니다. 손님 업종이 그 용도지역에서 가능한지는 이 서류에서 출발합니다. 산업단지 안 매물은 입주 가능 업종을 관리기관에 별도 확인하고, 확인서만으로 입주 가능을 단정하지 않습니다.
2-2. 건축물대장: 용도·면적·위반 표기
건축법 제38조는 사용승인을 내준 건축물 등의 현황을 건축물대장에 적어 보관하도록 정하고, 공인중개사법 제25조 제1항은 이를 근거자료로 명시합니다. 공장·창고에서 볼 곳은 세 군데입니다.
주용도와 층별 용도. 공부상 공장인지, 창고인지, 제2종 근린생활시설의 제조업소인지 구분합니다. 실제로 제조 중이라는 사실만으로 공부상 공장이라고 쓰지 않습니다.
면적. 요약본 면적과 대장 면적을 대조하고, 차이가 나면 기준을 확인합니다.
위반건축물 표기. 건축법 제79조 제4항은 시정명령 시 건축물대장에 위반 내용을 적도록 정합니다. 표기가 없다고 무허가 증축이 없다는 뜻은 아닙니다.
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제7조에 따라 대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장(표제부·전유부)으로 나뉩니다. 지식산업센터나 구분소유 창고는 전유부까지 확인합니다.
2-3. 전력 등 시설물: 의뢰인에게 자료를 요구합니다
전력 수치는 공부에 나오지 않습니다. 공인중개사법 제25조 제2항은 확인·설명에 필요하면 매도·임대의뢰인에게 상태 자료를 요구할 수 있다고 정합니다. 공동중개에서는 이 요구를 매물 측 중개사를 통해 소유자에게 전달하고 계약전력 등을 확인할 자료를 받습니다. 시행령 제21조 제2항에 따라 의뢰인이 응하지 않으면 그 사실을 손님에게 설명하고 확인·설명서에 적습니다.
2-4. 진출입로: 도로 접면과 실제 통행
시행령 제21조 제1항 제8호는 도로와의 연계성을 입지조건으로 확인·설명하도록 정합니다. 공장·창고에서는 대형 차량이 실제로 드나들 수 있는지가 핵심입니다. 토지이용계획확인서의 도시계획도로, 지적도상 도로 접면, 현장의 실제 진입 경로를 함께 보고, 진입로가 타인 토지를 지나는지는 현장 확인 없이 적지 않습니다.
2-5. 공장등록: 승인 대상인지, 등록이 있는지
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조 제1항은 공장건축면적 500제곱미터 이상인 공장의 신설·증설·업종변경에 시장·군수·구청장의 승인을 받도록 정합니다. 같은 법 제16조에 따라 완료신고를 받은 시장·군수·구청장 또는 관리기관은 공장등록대장에 등록하고, 등록 사항 중 일정 사항을 변경한 자는 2개월 이내에 변경등록을 신청합니다. 제조업 손님이라면 기존 공장등록이 있는지, 손님 업종으로 변경등록이나 신규 승인이 필요한지를 관할 시·군·구에 먼저 확인합니다.
3. 공동중개에서 확인 책임은 어떻게 나뉠까요
공인중개사법 제25조 제4항은 확인·설명서에 개업공인중개사가 서명·날인하고, 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명·날인하도록 정합니다. 상대가 확인했다는 말만으로 내 확인을 대신하지 않는 것이 안전합니다. 다만 사고 발생 시 각 중개사의 책임 분담은 계약 구조와 사실관계에 따라 달라지므로 이 글에서 다루지 않습니다. ※ 변호사 검토 필요
실무에서는 역할을 먼저 문서로 나누는 것이 안전합니다. 가치중개는 공동중개 시 고객 정보 공유 전에 역할과 보수 배분을 서면으로 합의하는 것을 운영 원칙으로 둡니다. 배분 비율은 현재 당사자 합의 사항이며 플랫폼이 정하지 않습니다.
4. 요청 메시지에 넣을 것과 정리
5항목을 확인했다면 요청 메시지에는 손님 조건(업종·면적 범위·전력·층고·차량 조건·권역·시기), 내가 확인한 공부와 열람일, 상대에게 요청하는 자료(소유자 측 시설물 자료·공장등록 여부·현장 방문 가능일), 역할·보수 서면 합의 시점이 들어갑니다. 고객 연락처와 상세 주소는 이 단계에서 보내지 않고 협업이 정해진 뒤 건별로 공유합니다.
순서 | 할 일 | 하지 않을 일 |
|---|---|---|
1 | 토지이용계획확인서로 용도지역·행위제한 확인 | 산업단지 매물의 입주 가능을 확인서만으로 단정 |
2 | 건축물대장으로 용도·면적·위반 표기 확인 | 실제 제조 중이라는 이유로 공부상 공장이라고 표기 |
3 | 의뢰인에게 전력 등 시설물 자료 요구 | 구두 수치를 요약본에 옮겨 적기 |
4 | 도로 접면과 실제 진입 경로 확인 | 현장 확인 없이 진입로 문제없음으로 기재 |
5 | 공장등록·변경등록 필요 여부 확인 | 미등록 건물의 공장 사용 가능을 단정 |
확인하지 않은 항목은 "미확인"으로 남긴 채 요청을 보내는 편이 확인·설명서를 쓸 때 가볍습니다.
가치중개는 부산·경남 공장·창고·물류센터 공동중개 플랫폼입니다. 등록 매물과 수요의 고객 연락처는 잠금으로 보호되며, 협업이 승인된 당사자에게만 건별로 공유합니다. 공동중개 보수는 자료 공유 전 당사자 간 서면 합의로 정합니다. 현재 이용료는 없습니다.
※ 본 자료는 시점·조건 기반 정보이며 실제 거래 조건과 다를 수 있습니다. 최종 의사결정 전 전문가 검토를 권장합니다.